上月底，市南、市北、李沧、崂山四区多所热点小学同时发布学位预警，在岛城家长群里引发热议。近年来，持续攀高的学区房房价、稳定的交易量背后，是家长为了孩子“上好学”不惜豪掷数百万的决心。随之带来的生源暴增，则让这些热点小学面临安置难题，在此大背景下，学位预警制度开始实施。学位预警到底能否给学区房降温？对周边学区又产生哪些影响？带着这些疑问，记者探访了岛城最热的市南区中片学区房，尤其是此次实施学位预警的莱芜一路小学和德县路小学周边学区房销售情况。
市南中片房产中介学区房销售信息。莱芜一路小学学区房是热点。德县路小学学区房备受家长青睐。德县路小学学区范围内的学区房部分已被征收，一定程度上影响了能交易的房源总量。
房源较多，两校学区房成热门
按照青岛市现有的政策，各区小升初主要采用学区内整体划拨（对口直升）或多校电脑派位的方式进行，既保证了就近入学和公平公正，又避免了选拔性考试。在这样的政策背景下，家长购置学区房虽然对应的是小学，但最终的指向却是初中。以市南中片为例，局属初中青岛三十九中（海大附中初中部）和区属初中青岛七中、青岛二十六中，凭借多年来稳定的升学质量受追捧，周边房价一直居高不下。
市南中片学区有市实验小学、大学路小学、太平路小学、文登路小学、莱芜一路小学、德县路小学和榉园学校7所小学，除榉园学校为民办学校外，其他均为公办小学，且多为老牌名校。“这6所小学对应的学区房，莱芜一路小学的房源最为充足，价格也相对最低，德县路小学相对高一点。太平路小学和文登路小学房源相对少一些，大学路小学和市实验小学则因为价格高，交易量一直不及莱芜一路和德县路。”记者采访中，有资深中介告诉记者，因房源充足、价格相对较低、有部分上世纪八九十年代的套房，莱芜一路小学的学区房凭借较高性价比，一直是很多家长在此区域购置学区房的首选。
生源的猛增也让学校安置压力倍增，从原来的一个年级三四个班，到后来的6个班，再到现在的连续几年一年级9个班，莱芜一路小学近年来一直面临“盛不下”的难题。为了解决适龄儿童入学问题，学校也采取了一二三年级本校区就读、四五六年级三十九中（海大附中初中部）就读的两校区办校格局。其实早在去年，莱芜一路小学就已经发布了学位预警，要求新入学新生落户时间必须满一年。与莱芜一路小学情况类似，德县路小学同样面临生源增加的安置难题。
现状
市南中片“纯落户”房百万起步
记者以家长身份，跟随三位房产中介去看了多处莱芜一路小学和德县路小学的学区房。据中介介绍，在学区房市场上受欢迎的是总价比较低的“纯落户房”和兼具居住属性的小户型。记者去看的“纯落户房”面积多在十几平方米到三十平方米左右，多为搭在多层老楼外的小平房，一般被房主当做储藏室使用，因为面积小、没有水气等无法居住。但即使是这样的“储藏室”，价格也多在百万以上。同样的面积和新旧情况，属于市实验小学的“纯落户房”价格则达到了190万到200万元左右。
对比这些只能落户不能住的“纯落户房”，价格高出几十万但能住人的小户型则交易量更大。记者注意到，无论是莱芜一路小学学区还是德县路小学学区，均有部分面积三四十平方米、厕所或厨房公用的“老破小”，价格在130万到180万元之间，据了解，这部分房源是学区内最好出手的学区房。
“我们是四五年前买的这套房子，因为是半地下买了一直没住，在旁边租房子住，现在用不上了就想卖了，我们算了算涨的那部分价格基本跟租金差不多。”记者看房时正好遇上一位打算出手学区房的家长，据他介绍，四五年前为让儿子转入莱芜一路小学，他花100多万元购置了这处40多平方米的半地下二手房，现在因为儿子已经顺利升入初中，他决定将该处房产出售，在中介处挂出的价格为120万元。在他看来，购置学区房让孩子顺利进入二十六中就读，当初这笔100万元的投资相当明智。
影响：有家长“毁约”也有的继续交易
7月29日晚间，市南区教体局官微发布了学位预警，宣布莱芜一路小学、德县路小学、市南区实验小学、镇江路小学实施学位预警。2022年、2023年将在这四所学校报名的户籍适龄入学儿童，落户时间限定在2021年8月1日前。记者注意到，从政策公布到执行，留给家长的时间只有7月30日和31日两天，其中31日又是周末，过户等交易无法进行。这一政策让部分正在考虑学区房或正在交易中的购房者有些措手不及。“我们从去年下半年到现在一直在看学区房，刚刚定下德县路小学的学区房就出了这么一个政策。”家长李女士告诉记者，在预警出台的前几天，她刚刚给房主交了定金，约定几天后去办理后续交易，预警信息的发布打乱了她和丈夫的计划。
“原来每个月莱芜一路小学和德县路小学的学区房能卖不少，出了学位预警后确实有些影响。预警一下子把落户时间要求提前了两年，再往后入学的家长也开始观望。”一位资深中介告诉记者，因为预警发布时间较短，无论是价格还是销量，对两所学校对应学区在售房产真正的影响还未全部显现。
“新的落户要求相当于将未来两年的学位全部锁定，影响最大的应该是已经签约但没办完落户的家长。”另一位房产经纪人表示，学位预警出来后，首当其冲的是2022年、2023年孩子入学但尚未落户的家长群体。过去几天不少中介机构都在忙着办理解约等手续，但与此同时，仍有一部分购房者继续交易，寄望于学位预警中提到的“区域统筹安置就读”。
分析
学位预警影响显现尚需时间
“买学区房的家长基本都是提前一两年出手，提前三年购房的比较少。加上夏天本来就是看房购房淡季，所以学位预警产生的影响现在还无法显现，起码要等到十一十二月份才会看出影响。”采访中，有房产中介告诉记者，按照往年惯例，在学位预警实施前，大部分家长会选择在孩子入学前一两年购房落户。“一般年底或转过来的年初，是学区房交易最旺的时候。”她透露，考虑到政策的不可控，很多家长都是孩子报名当年才会购房，加上夏季正是房产交易淡季，所以学位预警能否像预期一样，给对应学区的房产降温，还是一个未知数。
“但可以预测的是，选择这两个学区购房的多是因为资金实力受限，一旦学位两年锁定后，明后年入学的这部分家长可能会转而选择浮山后等学区或民办学校。”她还介绍，除了需求量的变化尚无定论外，学位预警对房价的影响同样需要时间来检验。“最起码得到10月份，有些房东可能觉得这么长时间房子没人问，才会开始调整价格。”据了解，在该区域的学区房持有者中，有一部分是之前购置学区房给孩子上学后再次倒手的，这部分房主大部分因为并不急需资金，所以在出售学区房时会“待价而沽”。这意味着，学位预警对房价的影响显现的周期会更长。
记者还从周边居民处了解到，从去年开始，黄岛路、芝罘路、平度路、博山路围合区域房屋被征收进行片区改造，而这其中部分属于德县路学区房区域。受此影响，市面上流通的德县路小学学区房房源也有所缩减，因此，德县路小学学区房热度有望因此适度降温。
